Zgierz to już nie tylko spokojne miasto pod Łodzią. Coraz więcej osób celuje właśnie tutaj w poszukiwaniu mieszkania – jest taniej niż w Łodzi, a dojazd i zaplecze mieszkaniowe z roku na rok wyglądają coraz lepiej. Dlatego jeśli planujesz sprzedaż nieruchomości, to… jesteś w dobrym momencie. Szczególnie jeśli chcesz uniknąć prowizji i wystawić ofertę bez pośredników. Ale uwaga – rynek się zmienia, a kupujący stali się wybredni.
Jak naprawdę wygląda sprzedaż mieszkań w Zgierzu i dlaczego oferty bez pośredników zyskują na popularności?
Zgierz, choć nadal często postrzegany jako tańsza alternatywa dla Łodzi, z roku na rok zyskuje na znaczeniu jako niezależny rynek mieszkaniowy z coraz większą aktywnością kupujących. Poprawiająca się infrastruktura, rewitalizacja centralnych części miasta, dobra komunikacja z Łodzią oraz rosnące zainteresowanie inwestorów wpływają na wzrost cen i skracający się czas sprzedaży mieszkań.
Obecnie średnia cena za m² mieszkania w Zgierzu wynosi od 6 000 do 7 500 zł, w zależności od standardu, roku budowy i lokalizacji. Najdroższe lokale znajdują się w nowym budownictwie w pobliżu ul. Długiej, Łęczyckiej czy Piłsudskiego, gdzie ceny mogą sięgać nawet 8 000 zł/m². Na rynku wtórnym, zwłaszcza w starszych blokach na osiedlu 650-lecia czy Kuraku, ceny są nieco niższe i zaczynają się od 5 800 zł/m².
Oferty sprzedaży mieszkań bez pośredników zyskują na popularności szczególnie wśród osób, które chcą uniknąć kosztów prowizji oraz prowadzić negocjacje bez udziału biura nieruchomości. Największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania:
– 2- i 3-pokojowe o powierzchni 45–65 m²,
– w stanie do wprowadzenia lub po remoncie,
– z balkonem i zlokalizowane w blokach z cegły lub po termomodernizacji,
– na niższych piętrach lub w budynkach z windą, jeśli w grę wchodzą nowsze osiedla.
W ostatnich miesiącach szczególną popularnością cieszyły się mieszkania z rynku wtórnego na osiedlach Nowe Miasto, Chełmy oraz w rejonie centrum, które łączą dobrą komunikację, dostęp do usług i niższe koszty eksploatacyjne. W przypadku ofert bez pośredników kluczowe jest odpowiednie przygotowanie ogłoszenia – jakość zdjęć, opis i cena realnie odzwierciedlająca stan nieruchomości wpływają bezpośrednio na liczbę zapytań i tempo sprzedaży.
Co się najlepiej sprzedaje w Zgierzu – mieszkania do remontu, gotowe do zamieszkania, a może te z balkonem i widokiem na zieleń?
Obserwując dynamikę rynku nieruchomości w aglomeracji łódzkiej, coraz wyraźniej widać, że Zgierz zaczyna stopniowo nadrabiać dystans cenowy do Łodzi. Choć różnica w cenach za m² nadal istnieje (w Łodzi to dziś średnio 9 500 – 11 000 zł/m², w Zgierzu jak wspomniano 6 000 – 7 500 zł/m²), tempo wzrostu cen w mniejszych miejscowościach podmiejskich jest obecnie wyższe niż w samych miastach wojewódzkich.
To oznacza, że dla właścicieli mieszkań w Zgierzu obecny moment może być bardzo korzystny, zwłaszcza jeśli nieruchomość znajduje się w dobrej lokalizacji i nie wymaga dużych nakładów remontowych. W ostatnich dwóch latach ceny mieszkań w Zgierzu wzrosły o około 25–30%, a przy utrzymującym się popycie i ograniczonej liczbie nowych inwestycji, dalsze podwyżki są możliwe – ale niekoniecznie dynamiczne.
Dodatkowo, aktualna sytuacja kredytowa – jeszcze korzystne warunki finansowania w ramach programów wsparcia oraz niepewność co do przyszłej polityki stóp procentowych – powodują, że część kupujących podejmuje decyzję szybciej, w obawie przed kolejnym wzrostem kosztów zakupu.
Sprzedaż mieszkania dziś oznacza możliwość skorzystania z wysokiej wyceny, przy ograniczonej konkurencji ofert w topowych lokalizacjach. Warto też pamiętać, że im bardziej Zgierz będzie wchłaniany przez łódzki rynek mieszkaniowy, tym trudniej będzie się wyróżnić – dziś nadal wielu kupujących postrzega Zgierz jako tańszą i spokojniejszą alternatywę, co działa na korzyść sprzedających.
Jeśli planujecie sprzedaż mieszkania w Zgierzu w ciągu najbliższych 12–18 miesięcy, to obecne warunki rynkowe pozwalają na uzyskanie bardzo dobrego wyniku cenowego – zwłaszcza jeśli nieruchomość jest zadbana, ma atrakcyjny rozkład i położona jest w jednej z dynamiczniej rozwijających się części miasta.
Jak wycenić mieszkanie, by nie przepalić ogłoszenia, ale też nie sprzedać za tanio?
Wycena mieszkania to moment kluczowy – od niej zależy nie tylko tempo sprzedaży, ale też to, czy finalnie osiągniecie realną wartość swojej nieruchomości. W praktyce zbyt wysoka cena na starcie zniechęca potencjalnych nabywców i „przepala” ogłoszenie – po kilku tygodniach staje się ono niewidoczne, a każda późniejsza obniżka ceny budzi podejrzenia. Z kolei zbyt niska stawka to strata konkretnej sumy, którą można by było uzyskać przy lepszej strategii.
Zanim wystawicie mieszkanie, dobrze przeanalizujcie lokalny rynek – nie ogólnopolski, tylko realne oferty w Waszej dzielnicy, na podobnym osiedlu, w tym samym typie budownictwa.
W pierwszej kolejności zwróćcie uwagę na:
– średnią cenę za m² mieszkań o podobnym metrażu i rozkładzie,
– rok budowy i technologię wykonania budynku (wielka płyta, cegła, nowoczesne inwestycje),
– kondygnację – mieszkania na parterze i ostatnim piętrze są mniej popularne,
– standard wykończenia, czyli czy mieszkanie jest gotowe do wprowadzenia, czy wymaga remontu,
– czy mieszkanie posiada balkon, piwnicę, miejsce postojowe lub windę,
– lokalizację i bliskość komunikacji, sklepów, szkół, terenów zielonych.
W ogłoszeniach często widnieją ceny „życzeniowe”, nieodzwierciedlające faktycznej wartości nieruchomości – dlatego nie porównujcie się tylko do tego, co widnieje na portalach, ale też analizujcie, które ogłoszenia znikają po tygodniu (sprzedane), a które wiszą miesiącami – to mówi więcej niż sama stawka za m².
Zadbajcie o obiektywizm w ocenie – właściciele często zawyżają cenę z uwagi na emocjonalne przywiązanie lub wcześniejsze koszty remontu. Tymczasem rynek nie wycenia wspomnień ani rachunków z Castoramy.
Dobrym krokiem jest ustalenie ceny ofertowej lekko powyżej realnej wartości rynkowej, ale nie przesadnie. Przykładowo: jeśli rynkowa wartość Waszego mieszkania to 455 000 zł, można wystawić je za 469 000 zł i zostawić sobie przestrzeń negocjacyjną. Ale wystawienie za 499 000 zł oznacza ryzyko, że nikt nie kliknie w ogłoszenie.
Kiedy ogłoszenie przepala się?
– jeśli po 2 tygodniach macie mniej niż 5 zapytań,
– jeśli mieszkanie pojawia się na liście „długo niesprzedane”,
– jeśli obniżacie cenę o 10–15% po kilku tygodniach, a i tak brak odzewu.
W takim przypadku rynek już „nauczył się” tej nieruchomości i widzi ją jako problematyczną – nawet jeśli cena po obniżce jest okazyjna.
Warto też rozważyć:
– zlecenie wyceny rzeczoznawcy majątkowego, zwłaszcza przy większych metrażach lub nietypowych nieruchomościach,
– wykorzystanie lokalnych danych z ksiąg wieczystych i raportów cen transakcyjnych, które można zamówić online – one pokazują, za ile faktycznie sprzedano podobne lokale, nie tylko za ile były wystawione.
I jeszcze jedno: dobrze przygotowane ogłoszenie (profesjonalne zdjęcia, rzut mieszkania, konkretny opis) może uzasadnić cenę o kilka procent wyższą niż średnia rynkowa, bo budzi zaufanie i pokazuje, że sprzedający zna wartość swojej nieruchomości.
Finalnie najlepsza cena to taka, która pozwala Wam sprzedać mieszkanie w ciągu 2–4 tygodni – bez żmudnych negocjacji i frustracji. Rynek to zweryfikuje bardzo szybko, ale jeśli zaczniecie od dobrze przemyślanej wyceny, macie pełną kontrolę nad procesem i szansę na realny zysk.
