Aktualne ceny mieszkań w Zgierzu

Barometr cen, sierpień 2026. Za metr kwadratowy mieszkania w Zgierzu płacono w ostatnich 12 miesiącach przeciętnie 6 197 zł. To wzrost o +66 zł, czyli +1,1%, wobec średniej z 2025 r. Analiza opiera się na cenach transakcyjnych z aktów notarialnych w Rejestrze Cen Nieruchomości, a nie na cenach ofertowych. Pokazuje więc kwoty faktycznie zapisane w umowach sprzedaży.

Spis treści:

• Najważniejsze liczby
• Rynek pierwotny i wtórny
• Cena metra a wielkość mieszkania
• Mapa cen: rejony miasta
• Ulice pod lupą
• Działki
• Ile naprawdę kosztuje zakup
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Miasto na tle regionu
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Najważniejsze liczby

• 6 197 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• +1,1% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (+66 zł na metrze)
• 5 165-7 249 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 268 000 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 46 m²
• +62% - o tyle podrożał metr od 2019 r. (średnio +7,1% rocznie)
• rejon Osiedle Spacerowa - najdroższa część miasta: 6 682 zł/m²

Rynek w Zgierzu pozostaje wyraźnie zróżnicowany cenowo. Rozpiętość między dolnym a górnym kwartylem wynosi 2 084 zł/m², co wskazuje na znaczenie lokalizacji, standardu i parametrów lokalu dla końcowej ceny transakcyjnej.

Rynek pierwotny i wtórny

Nowe mieszkania od deweloperów były o 54.3% tańsze od lokali z rynku wtórnego - za metr płacono odpowiednio 2 872 i 6 291 zł. Taka relacja może wynikać ze struktury dostępnych transakcji: rynek pierwotny obejmuje konkretne inwestycje i etapy sprzedaży, podczas gdy rynek wtórny skupia lokale o bardziej zróżnicowanych lokalizacjach oraz standardzie.

Cena metra a wielkość mieszkania

* w rejestrze niewiele danych dla tego przedziału - wartość orientacyjna

Najwyższą medianę osiągnęły mieszkania o powierzchni 25-35 m²: 6 776 zł/m². Małe lokale zwykle utrzymują wyższą cenę jednostkową, ponieważ niższa całkowita kwota zakupu poszerza grupę potencjalnych nabywców. W przedziale 35-45 m² mediana wyniosła 5 684 zł/m², a dla lokali 45-55 m² - 6 124 zł/m².

Mapa cen: rejony miasta

Najwyższą medianę w zestawieniu osiągnął rejon Bazylia - 7 539 zł/m², jednak jest to wartość orientacyjna. Wśród rejonów z większą liczbą wpisów najdroższe pozostaje osiedle Spacerowa, gdzie mediana wyniosła 6 682 zł/m². Najniższą wartość odnotowano na osiedlu Dubois - 4 199 zł/m². Różnica między osiedlem Spacerowa a osiedlem Dubois sięga 59%.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Zróżnicowanie między rejonami jest większe niż bieżąca zmiana dla całego miasta. Dla kupującego oznacza to, że wybór części Zgierza może wpływać na budżet silniej niż krótkoterminowy ruch mediany dla całego rynku.

Ulice pod lupą

Najczęściej zmieniały właściciela mieszkania przy:

• ul. Parzęczewska - mediana 6 600 zł/m²
• ul. Rembowskiego Szczepana - mediana 2 873 zł/m²
• ul. Staffa Leopolda - mediana 6 494 zł/m²

Wśród ulic o żywym obrocie najwyższe ceny osiągała ul. Parzęczewska - 6 600 zł/m². Najniższą medianę odnotowano przy ul. Rembowskiego Szczepana - 2 873 zł/m². Różnica wyniosła 3 727 zł/m², co potwierdza, że lokalny wykaz transakcji pokazuje odmienne segmenty cenowe nawet w granicach jednego miasta.

Działki

Mediana ceny działek z ostatnich 24 miesięcy to 258 zł/m², a typowa sprzedawana parcela miała 920 m². Segment gruntów warto analizować oddzielnie od mieszkań, ponieważ na cenę działki wpływają między innymi powierzchnia, dostęp do drogi i możliwości zagospodarowania.

Ile naprawdę kosztuje zakup

Kupując typowe mieszkanie za 268 000 zł z rynku wtórnego, poza ceną trzeba doliczyć koszty okołozakupowe: podatek PCC 2% - około 5 360 zł (nie zapłacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie), maksymalną taksę notarialną - do około 2 266 zł z VAT (stawki są negocjowalne) oraz opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej (300 zł). Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje - cena zawiera VAT.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen od 2019 r. pokazuje wzrost mediany z 3 824 zł/m² do 6 197 zł/m². Oznacza to zmianę o +62%, przy średnim tempie +7,1% rocznie. Na tym tle obecny wzrost o +1,1% jest wyraźnie spokojniejszy niż długoterminowa dynamika.

Miasto na tle regionu

Mediana dla miast województwa łódzkiego objętych naszym monitoringiem to 7 987 zł/m² - w Zgierzu jest więc o 1 790 zł taniej na metrze.

A jak wypadają najbliższe miasta z naszego monitoringu?

W położonym 8 km dalej mieście Aleksandrów Łódzki metr był o 1 606 zł droższy. Z kolei w Ozorkowie mediana była niższa o 11,1%, co pokazuje zróżnicowanie cen transakcyjnych w bezpośrednim otoczeniu Zgierza.

Komentarz analityczny

Lokalny barometr wskazuje na umiarkowane wzrosty. Mediana 6 197 zł/m² jest o +66 zł wyższa niż średnia z 2025 r., ale tempo +1,1% pozostaje niższe od średniej +7,1% rocznie od 2019 r. Odpowiedź na pytanie, o ile wzrosły ceny, jest więc dwuwarstwowa: w dłuższym okresie wzrost wyniósł +62%, natomiast w ostatnich 12 miesiącach rynek poruszał się znacznie wolniej.

W skali kraju obraz jest niejednorodny. W II kwartale 2026 r. średnia cena ofertowa mieszkań na rynku pierwotnym w 7 największych miastach przekroczyła 16 tys. zł/m² i była wyższa o 7% rok do roku, a na rynku wtórnym wyniosła 15,5 tys. zł/m², rosnąc o 3% rok do roku (Otodom / raport o rynku mieszkaniowym, II kw. 2026). W I kwartale 2026 r. największe aglomeracje notowały na rynku pierwotnym lokalne zmiany od około -1,2% do -1,4% rok do roku do +2,1% rok do roku, zależnie od miasta (PKO BP / Centrum Analiz, I kw. 2026).

Znaczenie dla lokalnych rynków ma także podaż. W I kwartale 2026 r. rozpoczęto budowę blisko 31 tys. mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem, a w 7 największych rynkach w II kwartale 2026 r. do sprzedaży trafiło niespełna 9,9 tys. mieszkań, o 28% mniej rok do roku (Cushman & Wakefield / analiza rynku mieszkaniowego, I kw. 2026; JLL / Rynek mieszkaniowy w Polsce, II kw. 2026). Mniejsza liczba nowych ofert może ograniczać presję konkurencyjną, jednak jej wpływ na Zgierz zależy od lokalnego popytu i relacji cen wobec Łodzi oraz sąsiednich miast.

Czy ceny wzrosną, czy spadną i co dalej z cenami? Twardych prognoz nie stawiamy. Jeśli dostępność finansowania i popyt pozostaną stabilne, a podaż nowych mieszkań będzie ograniczona, ceny transakcyjne mogą utrzymywać obecny kierunek. Jeśli natomiast wzrośnie presja negocjacyjna po stronie kupujących, dynamika może pozostać zbliżona do +1,1% lub osłabnąć.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Zgierzu?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy to 6 197 zł/m². Połowa cen transakcyjnych mieściła się między 5 165 a 7 249 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Zgierzu rosną, czy spadają?

Ceny rosną: mediana z ostatnich 12 miesięcy była o +1,1%, czyli o +66 zł/m², wyższa niż średnia z 2025 r.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Najwyższą medianę odnotowano w rejonie Bazylia - 7 539 zł/m², przy czym jest to wartość orientacyjna. Najniższą medianę miał rejon Osiedle Dubois - 4 199 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Zgierzu?

Kawalerki o powierzchni 25-35 m² osiągały medianę 6 776 zł/m². Dla małych mieszkań 35-45 m² mediana wyniosła 5 684 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Nie. Rynek pierwotny miał medianę 2 872 zł/m², a wtórny 6 291 zł/m², więc nowe mieszkania były o 54.3% tańsze.

Ile kosztuje działka w Zgierzu?

Mediana ceny działek z ostatnich 24 miesięcy wyniosła 258 zł/m². Typowa sprzedawana parcela miała 920 m².

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 214 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-06-13; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: wrzesień 2026.